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上海楼市“换庄”路径调查

日期:2022年07月23日

       2003年至2011年的八年间, 随着上海高端地产投资人的变化, 地产商也发生了变化。 “从上海的本地投资者和温州的炒房客, 到东北煤炭老板和国企高管的热情, 再到近期港台地区的积极抄底, 一些热门的高端房地产 上海的项目几乎天天都有, 每隔一年左右,

就会掀起一股‘换房’风潮。” 中原地产研究部高级经理张海清告诉《华夏时报》记者。 同策地产分析师张宏伟表示, 其实每一轮“换房”背后, 都可以看到房地产政策和经济波动的两大驱动因素。 “银行家”的变化 “投资者就像打不过的小玩家, 环境再糟糕, 他们也会找到新的生存空间。” 一位投资上海楼市的温州人告诉记者。
        上述温州投资人指出, 从长宁区陆家嘴、古北高端小区部分楼盘业主的变化, 大致可以看出部分楼盘“换房”的轨迹和背后的买卖原因。 的投资者。 这位投资人告诉记者, 2003年上海房价开始上涨的时候, 很少有上海人开始投资房地产; 2004年, 已经有可观积蓄的温州人出现在上海, 几乎在上海的每一个售楼处都能找到他们。 见温州炒房者的身影。 但2005年国务院出台调控政策后, 房价开始回落, 温州炒房团在上海卖房成为当年的关键词。 当年, 接替温州人的主要是上海本地人。 “2005年, 上海房价是近年来跌幅最大的一年, 当年跌幅达20%。即使是2008年, 上海房价也只跌了15%, 而今年的跌幅也没有超过2%。因此, 政策 2005年和大降价对温州人影响很大, 让他们意识到市场风险, 更多的温州人开始关注长线投资。” 张海清说, 温州炒房集团创造的财富传奇, 让上海楼市蕴含的巨额投资。 性被市场发现, 并在 2006 年吸引了更多的投资者。 信义房研部经理朱萍萍告诉记者, 2006年, 港台外籍人士在浦东大举投资别墅豪宅, 成为2006年上海楼市的真正主角, 同时, 看到了和温州人完全不同的投资风格。 “海外投资者想在河边买一栋大型、装修精美的豪宅, 一动手就毫不犹豫, 当时总价三四百万就能买到顶级别墅 然而,

2007年, 大部分港台外商遭遇“对外限购令”, 投资暂停近两年。 21世纪房地产分析师黄河涛告诉记者, 继港台外商活动减少后, 2007年, 浦东陆家嘴出现了一股东北“老婆买房”的风潮。 ”东北有多产业国企, 2007年, 东北多国国企高管夫人赴浦东、卢湾“团购”房地产。 但与只买普通房的温州人不同, 这些投资者更倾向于购买地段最好的豪宅。 朱萍萍表示, 由于东北“夫人购房团”资金实力雄厚, 2008年上海房价拐点后, 再无抛售迹象。此后, 除了温州客户外,

还有港台客户 东北投资者、山西煤炭老板和江浙沪本地投资者和上海投资者均在2008年进入上海楼市, 开启了全民炒房时代。 “换房”背后的记者在采访中发现, 每一波投资者“换房”的背后, 都与上海房价有关。 市场的涨跌、调控政策的出台和江浙地区的经济波动有着密切的关系。 “每一轮‘换’都与政策的出台直接相关。2005年, 温州人因为一系列密集政策的出台, 包括连续加息, 纷纷抛售。2007年,

上海豪宅的冷淡很大程度上是 由于‘外部限价令’的出台, 2008年也是政策的作用。
       ”张宏伟告诉记者。 信义房源对陆家嘴地区近年来周转率较高的世茂滨江、盛大金盘客户信息进行跟踪, 发现近5年温州、港台及外商购房。 比例逐渐下降。 其中, 港台买家占比从2007年的10.49%下降到3.43%, 而陆家嘴其他省市买家的占比则包括温州炒房、山西煤炭老板、国家高管等。 东北地区独资企业 户籍居民购买住房的比例从2007年的9.1%下降到现在的2.54%。 除了政策, 经济波动也是上海楼市“换代”的一个非常重要的原因。 据了解, 2007年至2010年间, 江浙地区每年以企业名义购房的成交量在20-50套之间, 约占整个上海市场成交量的2%。 然而, 去年和今年, 以企业名义购房的人数明显增加, 仅今年企业购房数量就高达98套, 占比上升至6.72%。 “一些服装、玩具、装饰等外向型企业对外贸易受阻, 江浙一些民营企业动用资金购置房产。这让人感觉有些消极, 但确实有些民营企业 “企业这样做是为了规避风险。”星昊资本CEO赵汉忠表示, 日前, 记者了解到, 一些温州企业主开始在上海出售房产, 原因是由于信贷收紧。 以及企业资金的缺乏。”一位温州投资人在这几天。 急售浦东仁恒河畔的房子, 价格从800万跌到580万。 但是对客户有一个要求, 就是一次性支付房价。 朱萍萍告诉记者, 这位投资人经营的公司最近很缺钱。 为了在年底前快速拿到现金, 他只好降价220万, 快速撤回资金。 温州企业主不在上海销售。 个别现象。
        朱萍萍透露, 今年5月, 温州客户在虹口区售出十几套住宅。8月, 浦东20套服务式公寓被淘汰。 2011年是房地产的分水岭。
        房地产的10年黄金发展期已经过去, 未来几年房价绝对不会像2009年那样暴涨。
        被清除出这个市场。” 赵汉中在日前举行的“星光民营企业论坛”上指出。 “无论是投资者还是开发商, 如果只想单纯依靠土地增值等短期经营获利, 难度会越来越大, 风险也会越来越大。” 赵汉中说道。

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